Problemloser Immobilien-Kauf auf Mallorca - so funktionierts

Was Sie wissen müssen ... step-by-step erklärt

Immobilien-Kauf auf Mallorca

Informationen für Käufer und Kaufinteressenten


Der Zweck dieser Seite ist, Sie mit den Formalitäten und dem Ablauf vertraut zu machen, wenn es um den Kauf einer Immobilie auf Mallorca geht. Step-by-Step !

 

Step 1: Entscheidung treffen

 

Sie haben die richtige Immobilie gefunden und sind fest entschlossen Eigentümer zu werden – damit sind Sie schon mal einen ganzen Schritt vorangekommen.

Aber wie geht es nun weiter?

 

Tipp: Schalten Sie einen Anwalt ein

 

Es ist ratsam einen Anwalt zu beauftragen, der Ihre alleinigen Interessen vertritt. Dadurch empfehlen wir Ihnen, auch wenn es gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, einen Anwalt in Ihrem Namen einzuschalten, der in Koordination mit uns als Immobilienagentur in allen rechtlichen Angelegenheiten während und nach dem Kauf berät.

Die Gebühren eines Anwaltes sind abhängig vom Schwierigkeitsgrad der Transaktion und bewegen sich bei 1 % des Kaufpreises. Eine Betreuung in Deutsch ist natürlich sinnvoll.

Fragen Sie uns, wir können Ihnen einige gute Anwälte empfehlen mit denen wir bereits erfolgreich zusammengearbeitet haben.

 

Step 2:  Preisverhandlung

Es gibt Immobilien da wird vom Eigentümer vorausgesetzt, dass die Interessenten in jedem Fall verhandeln und dementsprechend wird der Verkaufspreis höher angesetzt . Um dieses Spiel zu verhindern, reden wir im Vorfeld mit den Eigentümern ein „ernstes Wort“ und versuchen immer einen fairen Preis zu erzielen. Hierbei sparen alle Parteien Zeit und Nerven.

Auf Mallorca wird meistens möbliert verkauft und hier gibt es einen Spielraum um die weiteren Kosten wie Steuern auf beiden Seiten zu schmälern, da  ein angemessener Kaufpreis für das Mobiliar  aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden kann.

Die wird im Reservierungs-/ Optionsvertrag ebenso vermerkt wie die Anzahlungssumme, die Gültigkeitsdauer  des  Vertrages (in der Regel 1.3 Monate) und der verkaufende Makler samt der zu zahlenden Kommission (normalerweise wird diese vom Verkäufer gezahlt).

 

Step 3: Reservierung

Wenn Sie sich also für eine Immobilie entschieden haben und der Kaufpreis vereinbart wurde, ist der Ablauf des Erwerbs ganz einfach:

Es gibt mehrere Möglichkeiten einen Kaufvorvertrag abzuschließen, wir empfehlen Ihnen jedoch prinzipiell zwei:

 

  • Anzahlungs-Dokument. Es ist ein Dokument, durch welches der Käufer dem Verkäufer eine vereinbarte Anzahlungssumme überreicht, mit der Möglichkeit den Vertrag aufzulösen, das heißt in dem der Käufer die Anzahlung verliert, falls er nicht in der Frist und den Konditionen kauft, oder im gegenteiligen Fall, der Verkäufer die doppelte Summe zurückzahlen muss. Normalerweise wird diese Art Dokument benutzt, wenn es sich um geringere Beträge oder um weniger als 5 % des Kaufpreises handelt und die Frist zum Abschluss der Operation nicht sehr lange ist.

 

  • Options-Kaufvertrag. Hierbei handelt es sich um ein Dokument mit derselben Philosophie wie dem Anzahlungs-Dokument, wobei dieses gewählt wird wenn es sich um Anzahlungssummen über 10 % handelt und die Frist des Vertrages ein längerer Zeitraum ist. Der wesentliche Unterschied zum Anzahlungs-Dokument ist, dass sich der Verkäufer verpflichtet zu verkaufen, solange die vereinbarten Konditionen eingehalten werden, das heißt, es gibt für ihn keine Möglichkeit, die doppelte Summe zurückzuzahlen, ohne die Zustimmung des Käufers.

 

Sobald der Vorvertrag unterzeichnet ist, kümmern wir uns darum, den Kauf mit allen beteiligten Personen zu koordinieren, von der Finanzierung bei den Banken, sollte dies der Fall sein, bis zur Unterzeichnung der Öffentlichen Kaufurkunde vor einem Notar.

Wir, bzw. der beauftragte Anwalt, kümmern sich unter anderem um:

 

  • die Prüfung des Eigentümertitels im Grundbuch.
  • Prüfung der Bewohnbarkeitsbescheinigung, evtl. Neubeantragung (nicht zwingend notwendig)
  • Prüfung des Vorhandenseins eines Energiezertifikates
  • Prüfung von Schulden und Belastungen im Grundbuch.
  • Kontostand der Immobilie, wenn sie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist.
  • Besorgung und Prüfung der letzten drei Jahreseigentümerversammlungs-Protokolle
  • Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags .
  • Prüfung der letzten Zahlungen wie: Wasser, Strom, Gas, Telefon
  • Prüfung der entsprechenden Gemeindesteuern und Ummeldung beim Rathaus.
  • Überprüfung der korrekten Eintragung der Immobilie nach der Unterzeichnung des Notarvertrags im Grundbuchamt.
  • Falls keine N.I.E. Nummer vorliegt, muss diese beantragt werden – wird nicht für den Optionsvertrag benötigt, aber für alles Weitere.

All dies muss geprüft werden, damit Sie garantiert eine LASTENFREIE Immobilie erwerben können.


Step 4: Unterzeichnung der Kaufurkunde  vor dem Notar

Was genau passiert beim Notartermin?

 

Nachdem der Notar nochmals überprüft hat, dass alle benötigten Unterlagen vorhanden sind, der Vertrag im Computer bereits vorbereitet wurde (für eventuelle Änderungen) und er sich von der Identifizierung der beteiligten Personen überzeugt hat, liest er Ihnen den vorbereiteten Vertrag in spanisch vor. Ein Übersetzer ist bei ausländischen Parteien immer anwesend denn Sie sollen ja verstehen was in Ihrer Escritura (Kaufvertrag) drin steht.

Danach folgen die Unterschriften und die Bezahlung mittels bankbeglaubtigter Schecks.

Anschließend erhalten Sie die Schlüssel und nun sind Sie neuer Eigentümer

Der Notar schickt online eine Kopie des Vertrages an das Grundbuchamt und Ihre Immobilie wird dann in den nächsten Wochen eingetragen. Sobald das geschehen ist, geht Ihnen eine offizielle Kaufurkunde ( Escitura de Compra Venta) zu.

Ab dem Moment der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde und gleichzeitiger Bezahlung des Kaufpreises, sind Sie bereits EIGENTÜMER, erhalten sämtliche Schlüssel und sämtliche Pflichten und Lasten gehen auf Sie über. Sich im Vorfeld über eine entsprechende Versicherung Gedanken zu machen ist sinnvoll. Hier helfen wir Ihnen selbstverständlich auch gerne weiter. Falls Sie eine Finanzierung  benötigen, wird eine Versicherung bei der finanzierenden Bank obligatorisch angeboten.

 

Zahlung von Kosten und Steuern

Was kommt auf Sie als Käufer, bzw. neuer Eigentümer zu?

 

Eine Faustformel spricht von ca. 10% -13% Kaufnebenkosten. Dies hängt von der Kaufsumme ab, da die Grunderwerbssteuer in Spanien gestaffelt ist und bei 8% anfängt.

Die wesentlichen Kosten des Käufers beim Kauf einer Immobilie in Spanien sind:

 

I.T.P / IVA. (8%-10%) Beim Kauf gibt es prinzipiell zwei Arten von Steuern in Spanien: I.T.P. (Eigentums-Übertragungssteuer) oder I.V.A. (Mehrwertsteuer). In beiden Fällen beträgt sie (8%-10%) der Kaufpreises, wobei die ITP bei gebrauchten Immobilien und die IVA bei Neubauten zum Tragen kommt. Diese Steuer zahlt immer der Käufer.

Notargebühr – ca. 550€-750€

Grundbuch-Eintragungsgebühr. Ist in Spanien auch festgeschrieben und beträgt um die 1 % vom Kaufpreis.

Anwalt – Hier liegt das Honorar bei 1% von der Kaufsumme

 

Der Käufer hat 30 Tage Zeit nach der Unterzeichnung des Notarvertrags die Steuern zu bezahlen. Wir empfehlen trotzdem den Betrag und die Kosten baldmöglichst zu bezahlen, denn davon ist auch die rasche Eintragung im Grundbuchamt abhängig. Dies wird selbstverständlich auch von dem eventuell beauftragten Anwalt erledigt (empfehlenswert)

 

 

Jetzt sind SIE Eigentümer:


Sobald Sie Eigentümer sind, interessiert es Sie sicherlich, welche Kosten und Steuern Sie jährlich für Ihre  Immobilie zahlen müssen.

 

  • I.B.I. (Grundsteuer). Dies ist eine Gemeindesteuer, die von den Rathäusern erhoben wird. Diese wird einmal JÄHRLICH zur Zahlung fällig. Der Betrag richtet sich nach Lage und Größe der Immobilie.
  • Müllabfuhr-Steuer. Auch die ist eine Gemeindesteuer und wird jährlich bezahlt.
  • Steuererklärung. Auch wenn Sie nicht Resident in Spanien sind, sind sie dazu verpflichtet. Es wird nur Ihr Besitz in Spanien versteuert.
  • Und bei einer Immobilie in einer Community fallen des Weiteren die Comunidad (Hausgeld) an